谁也没想到，没有足协的指手画脚，江苏省内城市之间的足球联赛，搞了一个月，上座率追世界杯。

聚齐天时地利人不和的三大要素，江苏十三太保的厮杀程度，不仅紧张，戏剧性也拉满。本就一盘散沙的江苏，因为足球，变成了13盘散沙：

没有人情世故，只有对胜利的渴望。

南京和南通的南哥之争，宿迁和徐州的楚汉争霸，而随着一连串连败，常州也在互联网逐渐失去名字，变成了：

吊州、巾州、丨州、O州和川。

不过“安徽省会”南京的朋友跟我说，最近，南京有个房产项目之热闹，和苏超有一拼。

这个项目在秦淮区大校场板块，叫云萃府。

大校场是当年南京主城最后一块空白区域。2021年5月，中国民营房企暴雷前夕，这块G30地块，仅8轮就拍到限价。最终摇号抢到的，是央企招商，总价20.7亿：

地价3.6万一平。

拿地只是精彩的开始。一个月后，神奇的事情发生了。开发商突然变成了五家：

招商、金茂、绿城、电建，还有本土房企颐居。

一清水的国资葫芦娃。

五位重量级选手凑一起，很快做好了分工。两手一摊，各管一摊，金茂负责设计，绿城负责建筑，电建负责物业：

招商操盘。

只是可惜，项目半年后首开，销售热度和土拍热度不可同日而语了。单价5.1万一平米，综合中签率85%，隔壁的云锦四季，中签率只有76%。

三年多过去了，云萃府都已经交付一年了，房子还没卖完。入股的五个大佬，各有各的小心思。有的想降价抢跑，早点清完早结束；有的不想认输，宁愿不卖。

五家地产商意见严重不一致。最后，大家做出一个艰难的决定：

分家。

1

说是分家，其实跟猪八戒散伙差不多。五个地产商把剩下的房子各自分了：

自己卖自己的。

云萃府就这样变成了4个项目，分得多的开发商，也就分了：

十几套房子。

分家后，动作最快的是电建地产。

这家去年净亏23亿的央企，马上推出了“特价房”，3.6万一平，和地价齐平。

贴着地价砸盘，电建手里的房子很快清掉了。虽然是血亏，但成功提桶跑路后，剩下的去化难题，就一股脑全留给了其他四个大佬了。

马上反应过来的，是招商。很快，招商也拿出了一批“特价房”，价格竟然压得更低：

3.5万一平。

妥妥的往死里亏的价格。但招商应该深窥当前楼市的现状：

只有比邻居跑得快，才有可能赢。

招商这一大招，不仅让其他两个开发商原地懵逼，早先买房的业主，也吐血了。

南京楼市的惨淡，其实上个月就被央企中海的降价，捅出圈了。

据说5月17日，被南京地产圈称为中海降价日。旗下三个楼盘，统统降价，最高六折：

中海观江樾，开盘3.6万一平，2.3万抛售； 中海观文澜，开盘3.6万，2.4万抛售； 中海和山，开盘3万，1.7万抛售。

降完后，项目售价甚至比二手房业主的挂牌价还要低。当然，开发商中海也是血亏离场。

事情闹大后，全国开发商的总部，都在关心南京的情况。大家都知道南京楼市很一般，但没想到是这么一般。

克而瑞数据显示，5月南京商品住宅成交同比下降20%，环比下降14%。整个今年上半年，南京新房卖了12600套左右，相当于2021年的五分之一。

也不奇怪。第四代宅出来后，现在大家想买的，都是得房率高到离谱的“好房子”。

前两年的限价盘库存，和二手房，要么降价，要么就成为：

真正的不动产。

2

这两天，北京楼市也出现一个价格屠夫：

国资委。

这次他们抛售的，是东四环的晨光家园C区。虽然细则还没出，但价格已传开：

原价七折出售，单价5.5万！

晨光家园是北京东四环十里堡附近一个很大的社区。旁边就是泛海、保利东郡等豪宅，地理位置其实很不错。

C区2012年建成，是晨光家园里最好的产品。有落地窗，有大阳台。

国家队都来“砸盘”，消息一出，周边业主又破防了。这两年，十里堡板块的二手房价一路向下。去年底，小区还能卖6.7万，现在，国资委出手，直接又砍到骨折了。

国资委出手砸盘，可能还是：

上新的好房子太多了。

去年11月，北京规自委发布了好房子导则，鼓励开发商设置开敞阳台，架空层和风雨连廊。

今年，这些好房子陆陆续续上市了。

三间房板块上新的朝观天珺、金茂满曜，面宽5米，得房率90%起步。

晨光家园得房率最高也只有80%。面对“好房子”的风雨连廊、架空层和会所，更是无从招架。

自好房子从全国各地入市以来，开发商日子其实更不好过了。很多城市好房子的得房率，从100%，120%，很快到了130%，140%。

得房率不断被刷新，开发商也内卷到极致。然后我看到了成都某个第四代住宅项目，得房率快怼到200%了：

79㎡，实得140㎡。

这也意味着，开发商手里新规之前的存量新房，其实被时代抛弃了。

为了跟上时代，北京的开发商使出了浑身解数。

已经开盘8个月的北京元启，重新报规，增加了南北阳台；原本只有阳台和架空层的金茂观宸，也增设了风雨连廊。

北京润府更是大变样，风雨连廊新增了5处。一期也拥有了公区增配，二期不仅成功拥有好房子三件套，各方面配置也进行了调整，进深加长，升级景观大门等等。

开发商们报规的报规，降价的降价。李嘉诚那个已是现房的御翠园，上个月降到了七折。最近，2021年入市的青云上府打出的广告是：

璞园125㎡=青云163㎡？实景现房，还便宜150万。

作为置换链条的底层，二手房业主更不好过了。国资委抛盘的消息出来，隔壁小区的挂盘量多了不少。

今年上半年，朝阳区新增二手房挂牌2.7万套，占全市总量的四分之一，是北京二手房挂牌增速最快的地区。而挂牌均价，则同比去年下降了8.1%。

一直在传国资委打算抛售的新北苑世华泊郡，最近有了最新版本——暂停出售。据说因为：

业主举报了。

去年国资委在新北苑砸盘后，周边的二手房降了10%。

海淀也不例外。前两年的海淀二手房，算是北京楼市相对稳健的。但今年以来，海淀上新了不少四代住宅，功德寺、朱房村、树村，把边缘地带的翠湖西山观复，挤兑到换了名字，价格，也从7万多降到了6.5万。

3

过去一年，楼市其实已经形成了一个定律：

只要片区内有四代住宅上新，片区的房价，就该向下了。

作为好房子的杰出代表广州，即是如此。

在卷得房率这件事情上，广州开发商的确穷尽了一切办法。零飘窗、花池赠送、压缩天井尺寸，甚至发展到四代空中院，也就是保证套内阳台的基础上：

再加10%公共空间，共享露台。

广州最有名的豪宅小区——汇悦台，今年开始，挂在贝壳的数量越来越多。外网虽然只有7套，但未上架的房源有：

20套。

挂牌均价也比两年前，下调了20%。

据说，汇悦台的房子抛售有两个节点。一个是去年九月底，面粉厂地块竞拍后，另一个是今年第四代住宅：

天曜来了。

同样是珠金琶地段和一线江景，新房天曜不仅拥有超高得房率，还有一个让人无法拒绝的价格：

9-13万。

汇悦台挂牌单价，最低都在23万以上。

5月份，广州二手房新增挂牌就有1.8万套。也就是说，日均增加六百套。中介说，现在全市二手平台，有20万套在挂牌。

不仅仅是广州，过去半年，链家挂牌量增幅超过20%的城市，还有：

深圳、重庆、成都、南京……

购房者一边在卖二手房，一边在做“等等党”——再等等，房子会不会越来越便宜，得房率会不会越来越高，产品力会不会越来越好？

楼市开始陷入恶性循环。

前段时间，广州一位业主为了推广自家的二手房，不仅做了完整的PPT，精心罗列七大卖点，演讲全程慷慨激昂，结束时还不忘给台下坐着的中介打气：

爆单！爆单！爆单！

这场高得房率的新规，在6月份似乎有收紧的迹象。

有消息说，广州拟出台新规，收紧高得房率。成都也将跟上。

开发商和二手房业主们，终于可以喘口气了。但焦虑的，可能变成城市的操盘手了。

前天，广州又有3宗土地终止出让了，连同之前科学城终止的那一块，在禁止“偷面积”之后，广州已经连续4宗地块终止出让了。

终止出让的原因，不外乎不给得房率后，开发商对市场预期和去化，有担心了。

今年1-5月，中国土地出让金只有1.1万亿，5月份土地出让收入更是同比下降14.6%，跌破了2000亿，为：

十年来最低。

4

上个月，瑞银统计说，有47%的家庭表示，房价已经低于自己的买入价格。

这意味着，现在有接近半数家庭，房地产投资出现账面亏损。

瑞银还说，目前无购房意愿的受访者占比为48%，创11年来高点。

2025年5月，新增人民币贷款规模为6200亿元，居民部门贷款规模为540亿元，居民部门信贷需求占比为8.7%。

七年前的2018年5月，中国新增人民币贷款规模为11500亿元，其中居民部门新增人民币贷款规模为6143亿元，居民部门信贷占比为53.4%。

七年时间，居民部门信贷需求巨变。

房子不好卖，无论投资还是开工、竣工，都创出历史级别的新低。克而瑞数据说，2024年房地产行业毛利率下降至10%。

克而瑞说的是毛利率。如果扣除期间费用、税费等，这意味着，目前的中国房企，大部分：

是亏损的。

上个月，我去一趟成都。朋友带我去一家比售楼部还豪华的麻将馆打麻将。四个人打了一晚上麻将，天亮算账，扣除台费——四个人全是输家。

一个游戏全是赢家，叫“双赢”。一个游戏最后都是输家，这叫：

负和游戏。

珍爱包叔，顺手“在看”